Quels Sont Les Recours Quand Une Clôture Mitoyenne Est Supprimée Unilatéralement ?

objectif

Question : lorsqu’une clôture séparant deux fonds disparaît par le fait d’un seul des deux voisins, de quelles voies de droit dispose l’autre, et à quelles conditions ?

La question posée est celle de l’aval : elle suppose la clôture déjà qualifiée. La qualification elle-même — mitoyenne, propriété exclusive de l’un, propriété exclusive de l’autre — est l’objet d’une note distincte, à qui appartient le grillage ?, et elle n’y est pas tranchée : la mitoyenneté n’y est que présumée, sous réserve de deux faits. La présente note ne la tranche donc pas davantage ; elle expose les trois branches et nomme, à la fin, les faits qui manquent et qui les détient.

Elle est aussi neutre quant à l’auteur du retrait. Le régime ne change pas selon qui a enlevé quoi : seule change l’identité du demandeur et celle du défendeur. Chaque conclusion se lit donc dans les deux sens.

[hypothèse de travail]: une clôture séparant deux fonds — un grillage — a été
    retirée par l'un des deux voisins, sans accord écrit de l'autre ; sa
    qualification (mitoyenne ou privative) n'est pas établie, et l'identité de
    l'auteur du retrait n'est pas non plus arrêtée.

la mitoyenneté ouvre-t-elle à chacun le droit de supprimer l’ouvrage ?

Les prémisses citent les nœuds de la base de sources légales, tirés par :argdown-include : le verbatim et son lien canonique vivent là, une seule fois.

La mitoyenneté est une copropriété : les deux voisins sont propriétaires indivis du même ouvrage, dans une indivision que la doctrine qualifie de forcée et perpétuelle — nul ne peut en demander le partage. La question n’est donc pas « qui possède sa moitié ? » mais « que chacun peut-il faire seul ? ». Les dispositions consultées dessinent une réponse en trois traits, et la suppression pure et simple n’y figure pas. L’art. 662 requiert le consentement de l’autre pour tout ouvrage touchant au corps du mur mitoyen. Les art. 655 et 667 mettent la contribution aux réparations et reconstructions à la charge commune. Et l’art. 668 est le seul à consacrer une faculté de détruire unilatéralement — pour la haie et le fossé de clôture, assortie de la charge de construire un mur en limite.

Deux limites de cette lecture, à porter au débit de la conclusion plutôt qu’à son crédit. D’abord l’inférence : elle est a contrario, tirée du silence du Code, et aucune source consultée ne l’énonce en ces termes. Ensuite le support : les art. 655, 656 et 662 visent le mur mitoyen, non le grillage ; les étendre à une clôture légère est une transposition que ni texte ni arrêt consulté ne consacre. Les art. 667 et 668, eux, visent bien la « clôture mitoyenne » et la haie.

[transposition au grillage non consacrée]: les art. 655, 656 et 662 du code
    civil visent le mur mitoyen ; leur extension à un grillage n'est
    consacrée par aucun texte ni arrêt consulté — c'est une lecture, pas une
    règle acquise.

renoncer à la mitoyenneté, est-ce pouvoir enlever la clôture ?

C’est la meilleure défense textuelle du défendeur : « j’avais renoncé à la mitoyenneté, donc je pouvais l’enlever ». Elle ne tient pas. L’art. 667 fixe l’objet de la renonciation — se soustraire à l’obligation d’entretien à frais communs — et l’art. 656 en fixe la condition pour le mur. Ni l’un ni l’autre n’attache à l’abandon la disparition de l’ouvrage : ce qu’ils règlent est la charge des frais, et rien d’autre. À qui échoit le droit abandonné, ces deux textes ne le disent pas non plus — silence porté en réserve.

quel standard s’applique à l’atteinte portée à l’ouvrage mitoyen ?

La tentation naturelle est d’emprunter à la Cour de cassation sa ligne la plus célèbre : celle de l’empiétement. Elle est acquise et sans contrepoids — peu importe que l’empiétement soit minime ou sans préjudice¹, et l’action ne peut dégénérer en abus². Mais empiéter, c’est occuper le fonds d’autrui, quand supprimer un ouvrage indivis est un fait matériel de sens opposé ; ni l’un ni l’autre de ces deux arrêts ne statue dans un rapport de mitoyenneté.

Reste à savoir ce que la Cour dit de l’atteinte portée à un ouvrage dans un rapport de mitoyenneté. Elle a rendu deux décisions publiées qui tirent en sens contraires, et le détail de leurs prédicats compte plus que leurs formules.

En 2004, sur une demande fondée sur l’art. 662 — celui qui interdit d’appuyer un ouvrage sur le mur mitoyen sans consentement —, elle a rejeté le pourvoi contre un arrêt qui refusait la démolition, la cour d’appel ayant relevé l’absence d’enfoncement, l’absence d’atteinte à la solidité et l’absence de nuisance. Aucun chapeau : la Cour approuve une appréciation souveraine, elle n’énonce pas de règle. Et le fait jugé est un ouvrage ajouté, non un ouvrage supprimé.

En 2006, entre voisins séparés par un mur mitoyen, sur un fait de destruction — découper la toiture du voisin —, elle a au contraire cassé, au visa de l’art. 545, un arrêt qui refusait la démolition et la remise en état antérieur après avoir constaté que rien n’établissait un danger pour la solidité du mur. Le motif tiré de la solidité y est jugé impuissant dès lors que l’atteinte au droit de propriété est constatée.

Le désaccord n’est donc pas tranché, et la note ne le tranche pas. Il penche néanmoins : des deux décisions rendues en matière de mitoyenneté, celle dont le prédicat factuel est une destruction est celle de 2006 — la plus proche du cas, et une cassation au visa.

[standard non tranché]: deux décisions publiées de la troisième chambre
    civile tirent en sens contraires sur l'atteinte portée à un ouvrage dans
    un rapport de mitoyenneté — l'une approuve, par un rejet sans chapeau, le
    refus de démolir un ouvrage ajouté au vu de l'absence de nuisance (2004,
    art. 662), l'autre casse le refus de démolir et de remettre en état un
    ouvrage découpé, malgré l'absence de danger pour la solidité (2006,
    art. 545) ; aucune décision consultée ne fixe le standard applicable à la
    suppression d'une clôture mitoyenne.

Un cas fait sortir du débat, et mérite d’être isolé : celui où l’ouvrage mitoyen a été détruit et où une construction nouvelle a été élevée à son emplacement en débordant la ligne. La Cour de cassation approuve alors « à bon droit » le juge du fond qui écarte les règles de la mitoyenneté ; le contentieux devient un contentieux d’empiétement, où la démolition est acquise sans qu’aucun standard de nuisance ne vienne la tempérer. Les deux constatations sont indispensables, et le cas se définit par leur réunion : ce que l’arrêt juge, c’est que celui qui bâtit à l’emplacement d’un mur mitoyen détruit ne peut pas opposer les règles de la mitoyenneté — c’était l’art. 663 que le moyen rejeté invoquait à cette fin — pour échapper à la sanction de son empiétement. Il ne juge pas que la destruction d’un mur mitoyen éteindrait, par elle-même, la mitoyenneté : hors construction nouvelle empiétante, il ne dit rien du sort de l’ouvrage supprimé, qui reste régi par la section précédente.

Cette lecture n’est pas une prudence d’auteur : le Bulletin la porte. Le résumé publié énonce le prédicat cumulatif — la construction élevée à l’emplacement du mur détruit « et que cette construction empiétait sur la propriété de l’autre partie » — et reprend le « à bon droit » en le bornant « dans ce cas » ; l’arrêt est au surplus indexé sous la rubrique Mitoyenneté, donc publié pour ce point-là. Une réserve joue en sens inverse, et il vaut mieux la dire : le même arrêt reçoit un second titrage, « Mitoyenneté - Mur

• Cessation - Effet », dépourvu de résumé propre. C’est le seul élément du Bulletin qui

oriente vers une mitoyenneté qui cesserait ; faute de résumé il ne porte aucune proposition autonome, et la note ne le suit pas — mais elle ne fonde rien sur son silence.³

sur quel fondement le voisin peut-il faire rétablir l’ouvrage ?

Le standard de la démolition peut rester ouvert : la voie de droit, elle, ne l’est pas. Elle passe par la responsabilité de celui qui a provoqué la disparition, et la Cour de cassation l’a posée à propos d’un mur mitoyen effondré, en deux temps qui répondent exactement aux deux objections qu’un défendeur opposerait.

À l’objection « nous étions copropriétaires, tu ne peux pas m’assigner sur un bien qui est aussi le mien », elle répond que l’indivision ne prive pas le copropriétaire du droit d’obtenir la réparation du mur par celui qui est responsable du sinistre. À l’objection « la reconstruction est à frais communs, art. 655 », elle répond que le copropriétaire supporte seul les frais lorsque la reconstruction est rendue nécessaire par son propre fait.

Une réserve de fidélité sur l’arrêt de 2005 : son chapeau vise « son propre fait ou (…) le fait des choses qu’il a sous sa garde », et c’est la seconde branche qui correspond à l’espèce — un mur effondré. La première couvre littéralement un démontage volontaire, mais la Cour ne l’a pas dite d’une clôture démontée à la main.

[aucun arrêt sur la suppression volontaire d'une clôture mitoyenne]: aucune
    décision consultée ne statue sur la destruction volontaire, par un
    copropriétaire, d'une clôture mitoyenne ; les autorités mobilisées
    portent sur l'effondrement d'un mur mitoyen, sur l'ouvrage appuyé sans
    accord et sur l'empiétement.

par quelle procédure, et dans quel délai ?

Une chausse-trape de date attend ici quiconque travaille sur des sources anciennes. La voie qui venait spontanément à l’esprit — l’action possessoire, faite pour protéger une situation de fait sans discuter la propriété — n’existe plus. La loi du 16 février 2015 a abrogé l’art. 2279 du code civil ; la Cour de cassation en a tiré l’abrogation par ricochet des art. 1264 à 1267 du code de procédure civile, et l’a jugé dans une espèce qui portait justement sur l’enlèvement d’une clôture.

Ce qui la remplace est le référé de droit commun, dont l’art. 835 du code de procédure civile est taillé pour ce cas : il permet, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures « de remise en état » qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le préalable amiable obligatoire, lui, ne s’impose pas de plein droit. L’art. 750-1 du code de procédure civile ne le rend obligatoire, à peine d’irrecevabilité, que dans des cas énumérés : une demande qui tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 €, une action en bornage (art. R211-3-4 COJ), les actions énumérées par l’art. R211-3-8 COJ — plantations et élagage, travaux de l’art. 674 du code civil, curage, servitudes d’écoulement — ou un trouble anormal de voisinage.

Les quatre mots en italique commandent la réponse, et ils la commandent chef de demande par chef de demande. Le rétablissement de l’ouvrage est une demande en nature : elle ne tend pas au paiement d’une somme, et n’entre donc pas par le montant, quel que soit le coût des travaux. Un chef de dommages-intérêts chiffré sous 5 000 €, lui, y entre. La clôture mitoyenne ne figurant dans aucune des deux listes d’actions, il ne reste, pour faire entrer la demande en entier, que la qualification de trouble anormal de voisinage.

Le même article dispense par ailleurs dans cinq cas, énumérés à son second alinéa, dont celui de l’urgence manifeste — c’est-à-dire la situation même du référé.

Le délai, enfin, dépend d’une qualification que rien dans les sources consultées ne tranche. Réclamer le rétablissement d’un ouvrage sur lequel on a un droit de propriété indivis ressemble à une action réelle immobilière — trente ans (art. 2227) — ; réclamer des dommages‑intérêts à l’auteur d’une faute est une action personnelle — cinq ans (art. 2224). Les deux qualifications peuvent coexister dans une même assignation, avec deux délais.

et si l’on préfère une clôture neuve au rétablissement ?

Le voisin lésé n’est pas tenu de demander la remise en place de l’ouvrage disparu. Le Code civil lui ouvre une seconde porte : chacun peut clore son héritage (art. 647), et, « dans les villes et faubourgs », contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture séparative — l’art. 663 visant expressément le mur « construit ou rétabli à l’avenir ». Deux conditions du texte jouent ici en faveur du demandeur, et une contre lui.

En sa faveur, l’absence d’ouvrage. La doctrine lit l’art. 663 comme exigeant qu’aucun mur ne sépare déjà les deux fonds ; c’est précisément l’état des lieux après la suppression. Et la Cour de cassation a jugé, au visa de ce texte, que même l’existence d’un ouvrage voisin en retrait de la limite ne dispense pas de contribuer à l’édification d’une clôture en limite — donc a fortiori quand il ne reste rien.

Contre lui, le champ. « Villes et faubourgs » n’a pas de définition légale : c’est le juge du fond qui apprécie souverainement la configuration de la zone, sur la physionomie réelle des lieux et non sur un critère administratif, et la clôture forcée reste étrangère à la zone rurale. Où passe exactement la frontière ne se lit donc ni dans le texte ni dans la jurisprudence consultée : c’est un point de fait, dépendant de l’adresse.

la réponse, branche par branche

Rien de ce qui précède ne se déclenche sans la qualification de l’ouvrage. Ce qui varie d’une branche à l’autre est l’identité de celui qui peut agir ; un point ne varie pas, parce qu’il ne dépend pas de la qualification de l’ouvrage disparu : la clôture forcée de l’art. 663, qui joue dans son champ quel qu’ait été le propriétaire de l’ouvrage.

les faits qui manquent, et qui les détient

Aucune source de droit ne contient les éléments suivants. Ils conditionnent la réponse et ne s’inventent pas.

• La qualification de l’ouvrage — mitoyen ou privatif. Elle dépend du fait-seuil et d’un éventuel titre du côté du voisin. Détenteurs : l’utilisateur et le voisin (son acte de vente).
• L’existence, le contenu et la forme d’un accord — verbal ou écrit, et entre qui. Détenteurs : les deux voisins.
• Le sort de ce qui reste — piquets, scellements, fondations. Détenteur : l’utilisateur.
• La physionomie de la zone — urbaine ou rurale. C’est elle qui commande le champ « villes et faubourgs » de l’art. 663, et le juge du fond l’apprécie sur les lieux, non sur un critère administratif. Détenteur : l’utilisateur.
• L’état de clôture des deux fonds. Selon que l’un seulement des héritages était en état de clôture, la présomption de mitoyenneté peut ne pas jouer du tout — question amont, traitée par à qui appartient le grillage ?. Détenteurs : l’utilisateur et le voisin.
• L’adresse précise, sans laquelle le règlement du plan local d’urbanisme applicable aux clôtures ne peut pas être consulté. Détenteur : l’utilisateur.

réserves et périmètre

Ce que les sources de cette note couvrent, et ce qu’elles ne couvrent pas.

• Aucune décision sur le cas exact. Aucun arrêt consulté ne statue sur la destruction volontaire, par un copropriétaire, d’une clôture mitoyenne — et a fortiori d’un grillage. Les autorités mobilisées portent sur l’effondrement d’un mur mitoyen, sur l’ouvrage appuyé sans accord et sur l’empiétement. Les conclusions qui en dérivent sont des lectures, signalées comme telles dans les cartes.
• Le standard n’est pas fixé. Sur l’atteinte portée à un ouvrage dans un rapport de mitoyenneté, deux décisions publiées tirent en sens contraires ; la note documente le désaccord au lieu de le trancher.
• Mur et grillage. Les art. 655, 656 et 662 visent le mur ; leur transposition à une clôture légère n’est consacrée par aucune source consultée.
• Le sort du droit abandonné. Les art. 656 et 667 disent ce dont la renonciation dispense ; ils ne disent pas à qui échoit le droit de mitoyenneté abandonné. Aucune source consultée ne le dit non plus.
• La voie pénale n’a pas été instruite. La destruction du bien d’autrui est une infraction, mais son application entre copropriétaires indivis d’un même bien n’a pas été vérifiée ; de surcroît, Légifrance renvoie l’art. 322‑1 du code pénal avec un statut d’abrogation différée que la présente passe n’a pas su résoudre. Point à faire trancher.
• Doctrine payante. JurisClasseur, Dalloz et Lextenso sont hors champ. La qualification de la mitoyenneté en indivision forcée, la portée exacte de l’art. 662 et la transposition au grillage y sont vraisemblablement traitées ; leur silence ici ne prouve rien.
• Cours d’appel. La recherche en appel a été menée mais les fonds indexés ont renvoyé un bruit dominé par une seule cour ; l’exhaustivité du contentieux d’appel n’est pas atteinte.
• Urbanisme local. Le règlement du plan local d’urbanisme peut imposer, pour toute clôture nouvelle, des règles de hauteur, d’aspect et d’implantation, et une déclaration préalable est exigée dans certains périmètres. Aucune de ces règles n’a pu être consultée, faute d’adresse.
• Arrêtés municipaux, règlement de lotissement, cahier des charges. Documents locaux ou privés, hors des fonds nationaux ; à réclamer.
• Droit de l’Union et Convention européenne. Hors champ des outils, sauf le renvoi au Protocole additionnel n° 1 tel qu’il figure dans l’arrêt de 2017.

recours pratiques, du moins coûteux au plus contentieux

carte d’ensemble

La thèse de la note et ce qui la limite. Elle agrège les blocs des chapitres via :argdown-include.

[l'auteur du retrait doit répondre du rétablissement]: si la clôture était
    mitoyenne, sa suppression par un seul copropriétaire ouvre à l'autre une
    action contre lui, dont il supporte seul les frais — par le référé pour
    l'urgence et au fond pour le reste ; la forme de la réparation, remise en
    état ou dommages-intérêts, reste, elle, ouverte.

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