Konubinix' opinionated web of thoughts

À Qui Appartient Le Grillage ?

Literature

objectif

Deux voisins se demandent à qui appartient le grillage qui sépare leurs jardins. Aucun acte de vente n’en parle, aucun bornage n’est visible, le grillage préexiste à leurs acquisitions. Un fait physique : le grillage n’est pas fixé au milieu du poteau mais à 15 cm en retrait, du côté du jardin du voisin A.

Question : quelle règle de droit français permet de trancher la propriété du grillage à partir de ces seuls éléments, et avec quel degré de certitude ?

quelle présomption de mitoyenneté s’applique au grillage ?

Le Code civil pose deux présomptions de mitoyenneté distinctes. L’art. 653 vise « tout mur servant de séparation »1. L’art. 666 vise « toute clôture qui sépare des héritages »2.

Un grillage n’est pas un mur. La doctrine signée précise que les murs sont exclus du champ de l’art. 666 puisqu’ils ont leur présomption propre à l’art. 653, et que l’art. 666 « ne concerne donc que les seules haies, arbres, grillages et fossés et plus généralement toute forme de clôture qui ne consiste pas en un mur »3.

La présomption applicable au grillage litigieux est donc celle de l’art. 666 : il est réputé mitoyen sauf titre, prescription, ou marque contraire.

renversement de la présomption : titre, prescription, marque

L’art. 666 énumère trois voies de renversement de la présomption2 :

  • un titre établissant la propriété exclusive ;
  • une prescription acquisitive ;
  • une marque contraire.

Les Notaires de France hiérarchisent ces modes de preuve dans le même ordre4. Dans le cas des voisins, par hypothèse aucun acte de propriété ne mentionne le grillage : la voie du titre est fermée. Restent la prescription (traitée plus bas) et la marque contraire.

la fixation décentrée comme « marque contraire »

L’art. 666 ne définit la « marque contraire » que pour le fossé : « la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement »2. L’art. 654 définit les marques de non-mitoyenneté du mur : sommité droite d’un côté et plan incliné de l’autre, chaperon ou corbeaux d’un seul côté5. Le Code civil ne codifie aucune marque contraire pour le grillage. Les sources officielles consultées confinent toutes les marques codifiées au mur (art. 654) ou au fossé (art. 666 in fine) : Service-Public6 reproduit la liste de l’art. 654 pour le mur ; l’INC7 fait de même ; les Notaires de France4 classent les marques de l’art. 654 dans la hiérarchie des modes de preuve sans en étendre la liste au grillage ; l’ANIL8 traite la question voisine du retrait par rapport à la limite, sur le fondement de l’art. 663, sans consacrer la fixation décentrée comme marque.

La jurisprudence ouvre cependant une voie. La Cour de cassation a jugé en 1961 que « les énonciations de l’article 654 du code civil n’ont pas un caractère limitatif » et a confirmé en 2016 le pouvoir souverain des juges du fond pour reconnaître « l’existence d’une marque de non-mitoyenneté de nature à écarter la présomption »9. Les juges ont admis comme marques, hors art. 654, des éléments comme la présence d’ouvertures dans le mur, des conduits de fumée affectés à un seul immeuble, ou un débord de toit9.

Une fixation du grillage à 15 cm de l’axe du poteau, asymétrique, est donc susceptible d’être qualifiée de marque contraire par un juge, mais c’est une qualification d’espèce, non une règle codifiée. Aucune source officielle juridique consultée n’établit cette qualification de manière générale ; seule une source professionnelle non juridique (constructeur de clôtures) la formule comme indice d’usage10. La force probatoire de la fixation décentrée dépend donc de l’appréciation souveraine du juge du fond, sur l’ensemble des éléments factuels (côté des poteaux, sens d’orientation, ancienneté, entretien par l’un ou l’autre).

Doute enregistré : sans titre ni jurisprudence directement applicable au cas du grillage fixé asymétriquement, la note ne peut affirmer que les 15 cm suffisent à eux seuls à renverser la présomption de l’art. 666.

charge de la preuve

La présomption de l’art. 666 jouant en faveur de la mitoyenneté, c’est celui qui invoque la non-mitoyenneté — ici, le voisin A qui revendique la propriété exclusive du grillage — qui doit prouver le titre, la prescription ou la marque (inférence tirée de la structure du texte2). La présomption est simple et cède devant la preuve contraire ; la Cour de cassation l’a rappelé en matière de propriété par accession11.

La doctrine signée note que la jurisprudence exige du revendiquant qu’il produise « a minima, un commencement de preuve », par exemple « un témoignage ou un document qui établit l’absence de marques de non-mitoyenneté »3.

prescription acquisitive trentenaire

La prescription acquisitive permet d’acquérir la propriété immobilière par possession sans titre12. Le délai est de trente ans13. La possession doit être « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire »14.

Si l’un des voisins (ou ses auteurs) a entretenu le grillage seul, exclusivement, et de façon paisible et publique pendant trente ans, il peut revendiquer la propriété exclusive par prescription. Inversement, une utilisation conjointe ou une absence d’entretien attribuable exclusivement à l’un n’établit pas la possession « non équivoque » requise.

La voie de la prescription est subsidiaire à la marque : elle suppose une démonstration factuelle (témoignages, factures d’entretien) que l’hypothèse posée — grillage préexistant, voisins récents — rend difficile à mobiliser eux-mêmes ; tout au plus pourraient-ils invoquer la possession de leurs auteurs.

recours pratiques

Trois leviers, du moins coûteux au plus contentieux :

  1. Bornage à frais communs (art. 646 C. civ.15). Le bornage par géomètre-expert pose la limite séparative et lève une partie de l’incertitude factuelle. Notaires de la Brèche cite le bornage comme mode de renversement de la présomption16. Service-Public recommande le bornage préalable à toute installation de clôture17.
  2. Conciliateur de justice (gratuit) ou médiation, recommandés avant toute action judiciaire6.
  3. Tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, en cas d’échec des précédents (inférence : compétence du tribunal judiciaire en matière immobilière entre particuliers).

Le contentieux porte alors devant le juge du fond, dont l’appréciation souveraine déterminera si la fixation décentrée vaut marque contraire9.

conclusion

Réponse de droit : le grillage est présumé mitoyen (art. 666) entre les deux voisins. Cette présomption n’est renversée par aucun élément certain dans l’hypothèse posée :

  • pas de titre ;
  • pas de marque codifiée (l’art. 666 ne codifie une marque que pour le fossé ; l’art. 654 que pour le mur) ;
  • la fixation décentrée à 15 cm pourrait être qualifiée de marque contraire par un juge du fond en vertu de son pouvoir souverain d’appréciation et du caractère non limitatif de l’art. 654, mais aucune source officielle ne consacre cette qualification ;
  • la prescription trentenaire reste ouverte mais suppose une preuve d’usage exclusif sur 30 ans que les voisins, récemment acquéreurs, ne peuvent invoquer qu’à travers leurs auteurs.

Réponse pratique : tant qu’un juge n’a pas tranché, la mitoyenneté est l’état du droit par défaut. Pour sortir de l’ambiguïté à coût raisonnable, les voisins devraient, par ordre :

  1. Faire un bornage à frais communs (art. 646), qui pose la limite séparative et déplace le débat sur des faits.
  2. En cas de désaccord persistant, saisir un conciliateur de justice.
  3. À défaut, saisir le tribunal judiciaire ; la qualification de la fixation décentrée reviendra alors à l’appréciation souveraine du juge du fond.

Questions ouvertes :

  • Aucune jurisprudence consultée ne tranche directement le cas d’un grillage fixé asymétriquement à un poteau commun. La présente note repose sur l’extension par analogie des marques de l’art. 654.
  • L’éventuelle existence d’usages locaux constants et reconnus (mentionnés à l’art. 663 et à l’art. 671) n’a pas été instruite ; elle pourrait modifier la qualification.

  1. Code civil, art. 653, Légifrance, LEGIARTI000006429978 (en vigueur) :

    Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

     ↩︎

  2. Code civil, art. 666, Légifrance, LEGIARTI000006430085 (en vigueur) :

    Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire. Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé. Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

     ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎

  3. A. Bamdé, « Preuve de la mitoyenneté : les présomptions de mitoyenneté et de non-mitoyenneté », Gdroit, 19/09/2020 (source secondaire doctrinale signée — docteur en droit), gdroit.fr :

    La présomption de mitoyenneté instituée à l’article 666 du Code civil est de portée générale dans la mesure où elle intéresse « toute clôture qui sépare des héritages ». Elle ne distingue pas selon que la clôture consiste en un mur, une haie, un arbre ou un fossé. Toutefois, parce que l’article 653 envisage spécifiquement la présomption de mitoyenneté des murs, ces derniers sont exclus du domaine de la présomption édictée par l’article 666 qui ne concerne donc que les seules haies, arbres, grillages et fossés et plus généralement toute forme de clôture qui ne consiste pas en un mur.

    À cet égard, afin de faire jouer la présomption de mitoyenneté énoncée à l’article 666 du Code civil, les juridictions exigeront le plus souvent du revendiquant qu’il produise, a minima, un commencement de preuve de la mitoyenneté. Il peut s’agit d’un témoignage ou d’un document qui établit l’absence de marques de non-mitoyenneté.

     ↩︎ ↩︎

  4. Notaires de France, « La mitoyenneté ou l’indivision forcée des clôtures », immobilier.notaires.fr, 04/01/2020 (source secondaire professionnelle), immobilier.notaires.fr :

    La hiérarchie des modes de preuve qui permettent d’établir la mitoyenneté est la suivante :

    • La prescription acquisitive : appuyer un bâtiment contre le mur de son voisin pendant trente ans, sans protestation de sa part, permet de revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée.
    • Le titre : c’est l’acte notarié qui va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne, mais si ce titre n’est pas commun aux deux voisins, il ne constitue qu’une présomption soumise à l’appréciation du juge.
    • Les marques de non mitoyenneté du mur (art. 654 du Code Civil) : par exemple, lorsque le sommet du mur a un plan incliné ou encore lorsque ce mur possède un filet ou des corbeaux d’un seul côté, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel se dirige le plan incliné ou du côté duquel se trouvent les corbeaux ou le filet.
    • Les présomptions de mitoyenneté du mur (articles 653 et 666 du Code Civil).
     ↩︎ ↩︎

  5. Code civil, art. 654, Légifrance, LEGIARTI000006429987 (en vigueur) :

    Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné. Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

     ↩︎

  6. Service-Public.gouv.fr, fiche F2415 « Mur mitoyen », DILA, vérifié 06/03/2024 (source secondaire officielle), service-public.gouv.fr/F2415 :

    En cas de difficultés avec son voisin et avant de faire un recours devant le tribunal du lieu de situation du terrain, il est recommandé de faire appel :

    • À un conciliateur de justice (démarche gratuite)
    • Ou à un médiateur (démarche payante)
    • Ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).
     ↩︎ ↩︎

  7. INC, V. Potiron, « Murs et clôtures : tout savoir sur la mitoyenneté ! », Institut national de la consommation, 17/01/2021 (source secondaire officielle — juriste à l’INC), inc-conso.fr :

    Il y a marque de non-mitoyenneté si :

    • la partie la plus élevée du mur est droite et à plomb (ou perpendiculairement) de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné,
    • un chaperon, des filets ou corbeaux de pierre posés en bâtissant le mur ne sont présents que d’un côté.

    Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

     ↩︎

  8. ANIL, « Edification d’une nouvelle clôture en limite de propriété / Droit d’exiger la contribution du voisin », fiche de jurisprudence (source secondaire officielle), anil.org :

    Il faut pour cela que la clôture permette de séparer les deux fonds, elle doit donc être située en limite de propriété. En l’espèce, l’existence d’un mur ancien construit en retrait de 50 cm de la limite séparative sur un fonds voisin ne dispense donc pas le propriétaire de ce fonds de l’obligation de contribuer à l’édification d’une clôture séparant leurs fonds.

     ↩︎

  9. A. Bamdé, ibid. (source secondaire doctrinale signée), gdroit.fr :

    Si, les présomptions de non-mitoyenneté des murs sont d’abord édictées par l’article 654 du Code civil, la jurisprudence a estimé que la liste énoncée par ce texte ne présentait aucun caractère limitatif. Aussi s’est-elle autorisée à en édicter en dehors de l’article 654, les juges du fond disposant en la matière d’un pouvoir souverain d’appréciation.

    Dans un arrêt du 1er mars 1961, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « les énonciations de l’article 654 du code civil n’ont pas un caractère limitatif » (Cass. 1ère civ. 1er mars 1961). Dans un arrêt du 23 juin 2016 la troisième chambre a précisé que les juges du fond disposaient, en la matière d’un pouvoir souverain d’appréciation, raison pour laquelle ils sont autorisés à déduire des éléments de preuve versés aux débats « l’existence d’une marque de non-mitoyenneté de nature à écarter la présomption de l’article 653 du code civil » (Cass. 3e civ. 23 juin 2016, n°15-14741).

    Aussi, pour exemple, les juridictions ont admis comme marques de non-mitoyenneté, en dehors de l’article 654 du Code civil :

    • La présence d’ouvertures dans le mur (1ère civ. 1er mars 1961) ou de jours de souffrance (Cass. 1ère civ. 23 mai 1962)
    • La présence de deux conduits de fumées indépendants intégrés dans le mur et affectés à l’usage exclusif d’un seul des immeubles contigus (CA Rouen, 1ère, 18 janv. 1995)
    • La présence d’un débord de toit qui, avant l’exhaussement du mur séparatif, surplombait la parcelle du voisin (3e civ. 7 janv. 1987).
    • L’absence d’adossement de la construction du voisin au mur (req. 19 juill. 1928)
     ↩︎ ↩︎ ↩︎

  10. Socoren (constructeur de maisons), « Comment connaître le propriétaire d’une clôture, d’une haie ou d’un mur mitoyen ? », blog d’entreprise (source NON juridique — auteur non identifié, valeur d’usage professionnel uniquement), socoren.com :

    Grillage : si les poteaux sont orientés vers un côté, la clôture appartient souvent à ce propriétaire.

     ↩︎

  11. Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n° 16-10.753, publié au bulletin, Légifrance Judilibre, JURITEXT000034550311 :

    […] l’article 546 du code civil instaure, en faveur de celui qui l’invoque, une présomption de propriété par accession qui peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription […]

     ↩︎

  12. Code civil, art. 2258, Légifrance, LEGIARTI000019017143 (en vigueur depuis 2008-06-19) :

    La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

     ↩︎

  13. Code civil, art. 2272, Légifrance, LEGIARTI000019017157 (en vigueur depuis 2008-06-19) :

    Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

     ↩︎

  14. Code civil, art. 2261, Légifrance, LEGIARTI000019017202 (en vigueur depuis 2008-06-19) :

    Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

     ↩︎

  15. Code civil, art. 646, Légifrance, LEGIARTI000006429902 (en vigueur) :

    Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

     ↩︎

  16. Notaires de la Brèche, « Mur mitoyen ou privatif : comment faire la distinction ? », 14/01/2026 (source secondaire professionnelle — étude notariale), notairesdelabreche.notaires.fr :

    Cette présomption peut toutefois être renversée par :

    • La production d’un titre de propriété ou d’un acte notarié établissant la propriété exclusive du mur ;
    • Des signes extérieurs révélant le caractère privatif du mur ;
    • Un bornage réalisé par un géomètre-expert, précisant la ligne séparative et la propriété du mur.
     ↩︎

  17. Service-Public.gouv.fr, fiche F3131 « Quelles sont les règles pour construire ou installer une clôture ? », DILA, vérifié 05/12/2025 (source secondaire officielle), service-public.gouv.fr/F3131 :

    Tout propriétaire a le droit de clôturer son terrain, peu importe que celui-ci se situe en zone urbaine ou rurale. Avant d’installer votre clôture, il est recommandé de borner votre terrain pour connaître les limites de votre propriété.

     ↩︎