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Comment Savoir À Qui Appartient Une Maison ?

Fleeting

Objectif

Trouver le nom du propriétaire actuel d’un bien immobilier situé en France, sans le demander à l’occupant, en s’appuyant uniquement sur ce que la loi française rend communicable à toute personne.

Définitions : cadastre n’est pas propriété

La question « à qui appartient cette maison ? » porte sur la propriété, droit défini par l’article 544 du code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »1 La propriété est un droit ; elle n’est pas, en elle-même, un fichier ou un registre.

Deux registres distincts s’y rattachent en droit français, et la suite de la note s’appuie sur les deux :

  • Le cadastre est un registre à finalité fiscale, tenu par l’administration fiscale parcelle par parcelle. Sa pièce centrale est la matrice cadastrale, qui consigne, pour chaque immeuble, les références cadastrales, l’adresse, la contenance, la valeur locative cadastrale, et les noms et adresses des titulaires de droits sur l’immeuble.2 Le relevé de propriété est l’extrait délivrable de cette matrice.3 L’inscription au cadastre identifie la personne que l’administration considère titulaire de droits pour les besoins de l’impôt ; elle ne constitue pas par elle-même la preuve juridique de la propriété.

  • La publicité foncière est un dispositif distinct, à finalité juridique, dont la pièce centrale est le fichier immobilier tenu par les services chargés de la publicité foncière, et que ces services doivent communiquer à tous ceux qui le requièrent en application de l’article 2443 du code civil.4 C’est dans ce fichier que s’inscrivent les actes de mutation, les hypothèques et les autres droits réels affectant l’immeuble.

Le cadastre dit qui paie sur la parcelle ; la publicité foncière dit qui est inscrit comme propriétaire et avec quelle chaîne de titres. Les deux convergent en pratique mais sont des registres séparés, ce qui explique pourquoi la note décrit ensuite deux canaux distincts pour répondre à la même question.

La loi rend l’information communicable à toute personne

L’article L107 A du Livre des procédures fiscales prévoit que toute personne peut obtenir, pour un immeuble déterminé, la communication des références cadastrales, de l’adresse, et des noms et adresses des titulaires de droits sur cet immeuble.2 L’identité du propriétaire d’une maison est donc, par construction, une donnée que la loi oblige l’administration fiscale à délivrer sur demande ponctuelle — il n’y a pas à interroger l’occupant.

Le même droit existe sur le terrain de la publicité foncière : l’article 2443 du code civil oblige les services chargés de la publicité foncière à délivrer, à tous ceux qui le requièrent, copie ou extrait du fichier immobilier, dans un délai de dix jours.4

Deux canaux selon la profondeur de l’information cherchée

Le canal cadastral (L107 A LPF) répond à la question minimale : qui est inscrit aujourd’hui comme titulaire de droits sur la parcelle. Il délivre cette information sous la forme d’un relevé de propriété issu de la matrice cadastrale, conformément à l’article R* 107 A-2 du même livre.3 C’est le canal à choisir quand l’objectif se limite à identifier le propriétaire actuel.

Le canal de la publicité foncière (2443 C. civ.) répond à une question plus large : qui est aujourd’hui propriétaire, qui l’a été dans la limite des cinquante années précédentes, et quelles charges grèvent l’immeuble.4 C’est le canal à choisir quand l’objectif inclut la chaîne de titres, les ventes successives, ou l’existence d’hypothèques et de servitudes — tout ce qui n’est pas dans la matrice cadastrale.

La référence cadastrale est le préalable des deux canaux

Toute demande, qu’elle soit cadastrale ou foncière, porte sur un immeuble déterminé identifié par ses références cadastrales (commune, section, numéro de parcelle).2 Le service officiel cadastre.gouv.fr permet de retrouver ces références à partir d’une adresse et de consulter les feuilles de plan correspondantes.5 Il convient de noter que ce site ne communique pas le nom du propriétaire : il sert à localiser la parcelle et à obtenir la référence à utiliser dans la demande.5 Le nom du propriétaire n’apparaît qu’au stade du relevé de propriété ou de la fiche d’immeuble, qui sont délivrés respectivement par les canaux cadastral et foncier décrits ci-dessus.

Forme de la demande cadastrale (L107 A LPF)

L’article R* 107 A-1 du Livre des procédures fiscales fixe la forme : la demande est écrite, et porte les nom et prénoms (ou raison sociale) du demandeur, la commune de situation des immeubles — l’arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille — et soit la personne soit les immeubles concernés.6 Un même écrit ne peut porter sur plus d’une commune, ni sur plus d’une personne ou plus de cinq immeubles.6 Au sens du texte, un immeuble est une parcelle ou un lot de copropriété.6

L’article R* 107 A-3 borne le caractère ponctuel de l’accès : un même usager ne peut adresser plus de cinq demandes par semaine à un service, dans la limite de dix par mois civil ; cette limite ne s’applique pas au titulaire de droits réels sur les immeubles visés, ni aux autorités judiciaires ou administratives agissant dans le cadre d’une procédure.7 Au-delà du seuil, l’accès cesse d’être ponctuel au sens de l’article L107 A et la communication n’est plus due sur ce fondement.7

Les textes de la sous-section ne désignent pas nominativement le service destinataire de la demande écrite : ils se bornent à parler du « service » auprès duquel l’usager dépose sa demande ponctuelle.7 L’identification précise du guichet (centre des impôts fonciers, mairie disposant d’un accès à la matrice, téléservice sur impots.gouv.fr) relève du BOFIP et de la documentation administrative officielle ; en l’état des sources vérifiées par cette note, ce point n’est pas tranché ici et fait l’objet d’une note séparée à constituer.

Coût de la demande au service de publicité foncière

L’article 881 D du Code général des impôts fixe le tarif de la contribution de sécurité immobilière exigible pour les demandes de renseignements hypothécaires : 12 € par personne pour les réquisitions sans désignation d’immeubles, 12 € par immeuble pour celles sans désignation de personne, et 12 € pour les réquisitions désignant à la fois jusqu’à trois personnes et jusqu’à cinq immeubles ; au-delà, 5 € par personne supplémentaire et 2 € par immeuble supplémentaire.8 Pour une demande portant sur un immeuble unique et son propriétaire actuel, le tarif de référence est donc 12 €.8

Le numéro exact du formulaire à utiliser pour saisir le service de publicité foncière n’a pas été ancré ici à une source primaire accessible et reste hors périmètre de cette note : la loi établit le droit, le délai (article 2443 C. civ.4) et le tarif (article 881 D CGI8) ; le formulaire et le guichet relèvent de la documentation BOFIP/impots.gouv.fr et d’une note séparée.

Hors périmètre

La base Demande de Valeurs Foncières (DVF) recense les transactions et leurs prix, mais n’identifie pas l’acheteur ni le propriétaire ; elle ne répond donc pas à la question posée et fait l’objet d’une note distincte.

Les guichets exacts (mairie, centre des impôts fonciers, téléservice) auxquels adresser la demande écrite L107 A, ainsi que le numéro du formulaire SPF en vigueur, ne sont pas tranchés ici : les textes primaires fixent le droit, la forme générale de l’écrit, les plafonds, les délais et les tarifs, mais l’identification nominative du service destinataire relève de la documentation administrative (BOFIP, impots.gouv.fr) qu’il faudra consulter à partir de leur primaire pour une note opérationnelle complète.

Réponse

Pour identifier le propriétaire actuel : adresser une demande écrite sur le fondement de l’article L107 A LPF, comportant les nom et prénoms du demandeur, la commune de situation et la parcelle ou le lot de copropriété concerné6 ; la réponse prend la forme d’un relevé de propriété issu de la matrice cadastrale3, lequel contient les noms et adresses des titulaires de droits sur l’immeuble.2 La demande est gratuite par cette voie, et elle reste « ponctuelle » dans la limite de cinq par semaine et dix par mois auprès d’un même service.7

Pour reconstituer en plus l’historique des mutations sur cinquante ans et les charges grevant l’immeuble : saisir le service de publicité foncière au titre de l’article 2443 du code civil, qui doit délivrer la fiche dans un délai de dix jours4, moyennant la contribution de sécurité immobilière prévue à l’article 881 D CGI (tarif de référence 12 € pour un immeuble et son propriétaire).8

Notes pointant ici

  1. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

    — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428859

     ↩︎

  2. Toute personne peut obtenir communication ponctuelle, le cas échéant par voie électronique, d’informations relatives aux immeubles situés sur le territoire d’une commune déterminée, ou d’un arrondissement pour la Ville de Paris et les communes de Lyon et Marseille, sur lesquels une personne désignée dans la demande dispose d’un droit réel immobilier. Toute personne peut obtenir, dans les mêmes conditions, communication d’informations relatives à un immeuble déterminé. Les informations communicables sont les références cadastrales, l’adresse ou, le cas échéant, les autres éléments d’identification cadastrale des immeubles, la contenance cadastrale de la parcelle, la valeur locative cadastrale des immeubles, ainsi que les noms et adresses des titulaires de droits sur ces immeubles. Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés, définit les modalités d’application du présent article et les conditions de communication par voie électronique des informations visées à la phrase précédente.

    — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036588629

     ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎

  3. La communication des informations susmentionnées a lieu sous la forme d’un relevé de propriété issu de la matrice cadastrale.

    — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025176286

     ↩︎ ↩︎ ↩︎

  4. Les services chargés de la publicité foncière sont tenus de délivrer, à tous ceux qui le requièrent, copie ou extrait des documents, autres que les bordereaux d’inscription, qui y sont déposés dans la limite des cinquante années précédant celle de la réquisition, et copie ou extrait des inscriptions subsistantes ou certificat qu’il n’existe aucun document ou inscription entrant dans le cadre de la réquisition. Ils sont également tenus de délivrer sur réquisition, dans un délai de dix jours, des copies ou extraits du fichier immobilier ou certificat qu’il n’existe aucune fiche entrant dans le cadre de la réquisition.

    — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044071877

     ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎

  5. Ce service vous permet de rechercher, consulter et commander ces feuilles de plan.

    — https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do

     ↩︎ ↩︎

  6. La demande de communication des informations mentionnées à l’article L. 107 A est effectuée par écrit. Elle comporte les nom et prénoms ou la raison sociale du demandeur, la commune de situation des immeubles, l’arrondissement pour les communes de Paris, Lyon et Marseille, ainsi que la personne ou les immeubles concernés. Un immeuble s’entend comme une parcelle ou un lot de copropriété. Une demande ne peut mentionner plus d’une commune ou d’un arrondissement, et plus d’une personne ou plus de cinq immeubles.

    — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025176284

     ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎

  7. I. – Le caractère ponctuel de la communication est défini par le nombre de demandes présentées par un usager auprès d’un service, qui ne peut être supérieur à cinq par semaine dans la limite de dix par mois civil. II. – La limite prévue au I n’est toutefois pas opposable : 1° Aux titulaires de droits réels immobiliers ou à leurs mandataires et, pour les majeurs protégés par la loi ou les mineurs, à une personne chargée de la mesure de protection ou de l’autorité parentale, pour les immeubles sur lesquels s’exercent ces droits ; 2° Aux autorités ou administrations agissant dans le cadre de procédures judiciaires ou administratives visant les personnes ou la définition des propriétés. Toutefois, dans ce cas, l’administration fiscale peut opposer la limite prévue au I si la demande émane d’autorités ou d’administrations disposant annuellement des informations mentionnées à l’article L. 107 A .

    — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025176288

     ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎

  8. I. – Le tarif de la contribution de sécurité immobilière exigible pour les demandes de renseignements hypothécaires, quelles que soient leurs modalités de traitement, est fixé comme suit : 1° Réquisitions ne comportant pas la désignation des immeubles ou demandes complémentaires afférentes à ce type de réquisitions : 12 € par personne individuellement désignée dans la demande ; 2° Réquisitions formulées sans indication de personne ou demandes complémentaires afférentes à ce type de réquisitions : 12 € par immeuble indiqué. Est considéré comme immeuble chaque îlot de propriété ou parcelle cadastrale ou chaque lot de copropriété pour les biens faisant l’objet d’un état descriptif de division ou d’un document analogue ; 3° Réquisitions comportant à la fois la désignation individuelle des immeubles et des personnes ou demandes complémentaires afférentes à ce type de réquisitions : 12 € pour celles formulées du chef de trois personnes au maximum et portant sur cinq immeubles au maximum. Il est perçu en sus de ce tarif : a) 5 € par personne indiquée au-delà de la troisième ; b) 2 € par immeuble au-delà du cinquième.

    — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037990680

     ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎