C'est Quoi, Le "Droit Du Sol"

Literature

Objectif

Deux voisins dont les maisons sont séparées par un mur mitoyen : le toit de la maison la plus haute dépasse par-dessus le toit de la maison la plus basse. Le propriétaire du toit bas invoque le « droit du sol » pour exiger que ce débord soit raccourci.

Qu’est-ce que le « droit du sol » en droit immobilier français, et fonde-t-il cette demande ?

Le « droit du sol » : une expression populaire, un principe codifié

L’expression « droit du sol » n’est pas un terme technique du droit civil français. Elle circule dans le langage courant pour désigner un principe que le Code civil formule précisément à son article 552 ¹. Ce principe établit que la propriété d’une parcelle ne se limite pas à sa surface horizontale : elle enveloppe aussi tout ce qui se trouve au-dessus et au-dessous.

La propriété du sol s’étend à l’espace aérien au-dessus

L’article 552 dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus » ¹. Il s’ensuit que l’espace aérien situé verticalement au-dessus d’une parcelle appartient au propriétaire de cette parcelle — l’article 552 lui-même ne fixant aucune limite de hauteur, ce qui, pour un toit voisin, suffit à établir que le moindre débordement au-delà de la limite séparative occupe un espace qui n’appartient pas à son propriétaire.

Tout surplomb constitue un empiètement, même minime

Dans un arrêt du 10 novembre 2016, la Cour de cassation a statué sur un versant de toiture qui dépassait d’environ 20 cm sur le fonds voisin à la suite de travaux de surélévation réalisés en 1982 ². La cour d’appel avait refusé d’ordonner la démolition au motif que celle-ci était disproportionnée, en l’absence de préjudice, et inadaptée. La Cour de cassation a cassé cet arrêt : le caractère minime du dépassement et l’absence de préjudice avéré ne constituent pas des motifs légitimes de le tolérer. Ce faisant, elle consacre que tout débordement, quelle que soit son étendue, constitue un empiètement — principe que confirme également l’arrêt du 21 décembre 2017 ³.

L’empiètement ouvre droit à suppression, sans condition de faute ni de préjudice

La logique dégagée par la Cour de cassation repose directement sur les articles 544 ⁴ et 545 ⁵ du Code civil. La propriété étant « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue » ⁴, et nul ne pouvant être contraint de céder quoi que ce soit sans cause d’utilité publique ni indemnité ⁵, le propriétaire du fonds surplombé n’a pas à démontrer une faute de son voisin ni un préjudice personnel pour obtenir la suppression de l’empiètement. Un arrêt du 21 décembre 2017 l’énonce explicitement : « Tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action soit subordonnée à la démonstration d’une faute ou d’un abus. » ³ La disproportion entre le coût des travaux et la gêne réelle n’est pas davantage un motif de refus : c’est l’arrêt de 2016 qui l’a posé expressément, en cassant le raisonnement de la cour d’appel fondé sur la disproportion ² ; la suppression peut ainsi être ordonnée même si elle coûte bien plus qu’elle ne « rapporte ».

Réponse

Le « droit du sol » est un raccourci populaire pour désigner la règle posée à l’article 552 du Code civil : la propriété d’une parcelle englobe son espace aérien. Un toit voisin qui déborde au-dessus de cette parcelle constitue un empiètement au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation. Sur ce fondement, le propriétaire du fonds surplombé peut exiger la suppression du surplomb — sans avoir à prouver une faute, un préjudice, ni à accepter que la disproportion du coût des travaux lui soit opposée. Le fondement juridique d’une telle demande est donc solide.

Ce principe souffre deux limites documentées : une servitude — charge imposée sur un fonds au profit d’un fonds voisin ⁶ — peut autoriser le surplomb et faire obstacle à la demande de suppression ¹ ; et si le surplomb est en place depuis plus de trente ans avec une possession utile, le propriétaire du fonds surplombant peut avoir acquis une telle servitude de surplomb par prescription, qui ferait également obstacle à la demande ⁷.

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