C'est Quoi, Le "Droit Du Sol"

Literature

Objectif

Qu’est-ce que le « droit du sol » en droit immobilier français, et fonde-t-il la demande suivante ?

Deux voisins dont les maisons sont séparées par un mur mitoyen : le toit de la maison la plus haute dépasse par-dessus le toit de la maison la plus basse. Le propriétaire du toit bas invoque le « droit du sol » pour réclamer que ce débord soit raccourci.

Le « droit du sol » : la propriété d’une parcelle s’étend à son espace aérien

L’article 552 du Code civil n’emploie pas l’expression « droit du sol » ; il dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » ¹ — l’expression relève donc du langage courant. L’article ne fixant lui-même aucune limite de hauteur et n’opposant au droit de faire « toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos » au-dessus du sol que les « exceptions établies au titre ‘Des servitudes ou services fonciers’ » ¹, il s’ensuit que l’espace aérien situé au-dessus d’une parcelle — son « dessus » au sens de l’article 552 — appartient à son propriétaire. Un débordement d’un toit voisin au-delà de la limite séparative occupe donc un espace qui n’appartient pas au propriétaire de ce toit.

Un débordement sur l’espace aérien voisin fonde la cessation de l’empiétement, sans condition de faute ni de préjudice

Lorsqu’un toit déborde sur l’espace aérien appartenant au voisin, il constitue un « ouvrage empiétant sur son fonds » au sens de la Cour de cassation ², laquelle vise explicitement « la partie du toit empiétant sur leur propriété » ³. Ce régime s’inscrit dans celui de la propriété : « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue » (article 544 ⁴), nul ne pouvant « être contraint de céder sa propriété » sans cause d’utilité publique ni indemnité (article 545 ⁵). La Cour de cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017, énonce que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus » ².

L’absence de préjudice ne fait pas obstacle à la sanction. Saisie d’un litige où la cour d’appel avait refusé la démolition d’« éléments de la toiture » empiétant, au motif qu’elle était « disproportionnée, en l’absence de préjudice, et inadaptée, compte tenu de la configuration des lieux », la Cour de cassation a cassé l’arrêt en qualifiant ces motifs d’« inopérants » ³. Il en résulte que l’action en cessation est immunisée : la Cour énonce qu’elle « ne peut donner lieu à faute ou à abus » ². Le demandeur n’a donc pas à démontrer une faute du voisin, et l’auteur de l’empiétement ne peut lui opposer un abus du droit d’agir.

L’empiéteur ne peut davantage opposer son droit fondamental au respect des biens : la Cour de cassation a expressément rejeté ce moyen, retenant qu’il « n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement » ².

La forme que prend cette cessation n’est cependant pas nécessairement la démolition. Saisie le même jour d’un autre litige d’empiétement, la Cour de cassation a cassé un arrêt qui n’avait pas recherché si « un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiétement constaté » ⁶. Il s’en déduit que, lorsqu’un rabotage suffit à faire cesser l’empiétement, le juge du fond doit l’examiner avant d’ordonner une démolition.

Réserve : la mitoyenneté du mur peut légitimer une partie du surplomb

L’analyse qui précède ne vise que le débord qui se prolonge au-delà du mur séparatif. Or le Code civil autorise chaque copropriétaire du mur mitoyen à l’exhausser à ses frais ⁷ : si le toit débordant n’est que la conséquence d’un tel exhaussement régulièrement réalisé, le surplomb procède d’un droit légalement exercé. À l’inverse, dans un litige portant sur un « bris de toiture » et un « chéneau » autoportants — « ne prenant pas appui sur les murs » —, la Cour de cassation a confirmé que ces ouvrages ne « faisaient pas obstacle au droit d’exhaussement ouvert par l’article 660 du code civil aux copropriétaires du mur mitoyen » et n’« entraient pas dans les prévisions de l’article 658 » du Code civil ; il y avait dès lors « lieu d’en ordonner le retrait jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen » ⁸.

Réserve : une servitude peut légitimer le surplomb

L’article 552 réserve expressément les exceptions « établies au titre ‘Des servitudes ou services fonciers’ » ¹. Une servitude — « charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » ⁹ — peut donc rendre licite un surplomb qui constituerait autrement un empiétement.

Lorsqu’elle est continue et apparente, une telle servitude peut résulter d’un titre ou s’acquérir par prescription : l’article 690 du Code civil dispose que « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans » ¹⁰. La Cour de cassation a admis qu’une servitude de surplomb pouvait s’acquérir par prescription, jugeant que « le fonds des époux X…, qui pouvaient se prévaloir d’une possession utile, bénéficiait d’une servitude de surplomb sur le fonds voisin acquise par prescription » ¹¹. Il s’en déduit que le surplomb est tenu pour une servitude continue et apparente, et que, lorsqu’il est en place depuis plus de trente ans avec une possession utile, il procède d’une servitude acquise par prescription — exercice d’un droit, et non empiétement.

Réponse

Le « droit du sol » est un raccourci populaire pour désigner la règle posée à l’article 552 du Code civil : la propriété d’une parcelle englobe son espace aérien. Un toit voisin qui déborde au-delà de la limite séparative constitue un empiètement, et le propriétaire du fonds surplombé peut en réclamer la cessation, par rabotage ou par démolition. Le fondement juridique de la demande est ainsi établi, sous les réserves évoquées supra : exhaussement régulier du mur mitoyen, et servitude — issue d’un titre ou acquise par prescription trentenaire.

Appliqué au scénario : le débord du toit haut au-delà du milieu du mur mitoyen constitue un empiétement, et l’article 552 fonde la demande de cessation. Cette demande peut toutefois être paralysée si (i) le surplomb est la conséquence d’un exhaussement régulier du mur mitoyen — exercice du droit reconnu à chaque copropriétaire —, ou (ii) il est en place depuis plus de trente ans avec une possession utile — auquel cas il procède d’une servitude continue et apparente acquise par prescription.

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