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Quelles Obligations Financières en Cas De Construction D'un Mur Mitoyen ?

Fleeting

objectif

La note recense, dans le seul Code civil, les obligations financières qui pèsent sur celui qui construit un mur mitoyen, et sur son voisin. Elle ne traite ni des litiges de bornage, ni des autorisations d’urbanisme, ni du régime d’entretien continu d’un mur déjà mitoyen — l’entretien que la surélévation rend nécessaire reste en revanche dans le champ, parce qu’il naît de l’acte de construction.

Trois situations sont traitées : bâtir un mur de séparation neuf entre deux fonds, bâtir contre un mur que le voisin possède déjà seul, et surélever un mur déjà mitoyen. À chacune correspond un régime financier distinct.

qui paie la construction d’un mur de séparation, en ville et faubourg ?

Les deux voisins, par contrainte. L’article 663 du Code civil donne à chaque propriétaire, dans les villes et faubourgs, le droit de contraindre son voisin à contribuer à la construction (et aux réparations) de la clôture qui sépare leurs fonds1.

Le texte ne chiffre pas la quote-part de chaque voisin : il pose le principe de la contribution sans en fixer la mesure1.

à quel prix acquérir la mitoyenneté d’un mur que le voisin possède déjà seul ?

L’article 661 ouvre à tout propriétaire joignant un mur la faculté d’en acquérir la mitoyenneté, en tout ou en partie, contre un paiement dont l’article fixe le calcul2.

Le texte distingue deux cas, et le prix se lit chaque fois dans l’article :

  • mur entier : la moitié de la dépense qu’il a coûté ;
  • portion seulement : la moitié de la dépense qu’a coûté la portion rendue mitoyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti2.

Le texte précise un point de méthode : la dépense est estimée à la date de l’acquisition de la mitoyenneté, en tenant compte de l’état dans lequel le mur se trouve alors2. On en déduit qu’un mur vétuste se rachète moins cher qu’un mur neuf — la valeur retenue est la valeur du mur tel qu’il est au moment où on en devient copropriétaire.

L’article ouvre cette faculté à tout propriétaire joignant un mur, sans la subordonner à l’accord du maître du mur2. On en déduit que le paiement prévu par l’article 661 est la contrepartie d’un droit d’acquisition que le texte n’oppose à aucune condition tirée du consentement.

qui paie quand on surélève un mur déjà mitoyen ?

Le surélévateur, et lui seul. L’article 658 ouvre la faculté d’exhausser à tout copropriétaire du mur mitoyen, mais met à sa seule charge :

  • la dépense de l’exhaussement ;
  • les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ;
  • les frais d’entretien de la partie commune du mur dus à l’exhaussement ;
  • le remboursement au voisin de toutes les dépenses que l’exhaussement lui a rendues nécessaires3.

La règle s’aggrave si le mur n’est pas en état de supporter l’exhaussement. L’article 659 impose alors au surélévateur de faire reconstruire le mur en entier à ses frais, l’excédent d’épaisseur étant pris de son côté4.

Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut, en retour, en acquérir la mitoyenneté. L’article 660 fixe le prix : la moitié de la dépense qu’a coûté l’exhaussement, plus la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur s’il y en a, la dépense étant estimée à la date de l’acquisition et compte tenu de l’état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur5.

  1. « Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d’usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres. » — Code civil, art. 663. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430068 ↩︎ ↩︎

  2. « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve. » — Code civil, art. 661. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430052 ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎

  3. « Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d’entretien de la partie commune du mur dus à l’exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement. » — Code civil, art. 658. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430024 ↩︎

  4. « Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté. » — Code civil, art. 659. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430034 ↩︎

  5. « Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a. La dépense que l’exhaussement a coûté est estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur. » — Code civil, art. 660. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430043 ↩︎