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Peut-on Refuser La Construction D'un Mur Mitoyen Proposée Par Son Voisin ?

Fleeting

La mitoyenneté nouvelle suppose en principe le consentement

L’article 661 du Code civil ouvre au propriétaire joignant un mur la faculté de le rendre mitoyen en remboursant au constructeur la moitié de la dépense et la moitié de la valeur du sol1. À l’inverse, la 3e chambre civile énonce que le constructeur d’un mur séparatif ne peut contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté, ni à lui rembourser la moitié du coût, à défaut d’un accord préalable portant tant sur le principe de la construction que sur l’acquisition de la mitoyenneté2. La mitoyenneté nouvelle est donc consensuelle : sans l’accord du voisin, le mur reste privatif et la dépense pèse sur le seul constructeur.

L’exception des villes et faubourgs

L’article 663 du Code civil renverse ce principe dans un cas précis : « chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins » 3. Dans le champ de ce texte, le refus n’est plus opposable : le voisin qui propose la construction d’une clôture séparative peut exiger la contribution.

Le texte ne définit ni ville ni faubourg. Il fixe un seuil démographique, mais pour la seule hauteur réglementaire de la clôture — trente-deux décimètres au-dessus de cinquante mille âmes, vingt-six décimètres en deçà3 — et non pour l’application de l’article lui-même. L’appartenance du fonds à une ville ou à un faubourg au sens du texte reste donc à apprécier au cas par cas, l’article n’offrant aucun critère.

La clôture doit être assise sur la limite séparative

Encore faut-il que ce que le voisin propose soit bien la clôture séparative visée par l’article. La 3e chambre civile a cassé un arrêt qui avait fait jouer l’article 663 alors « qu’aucune clôture n’avait été construite en limite de propriété »4. Un mur édifié en retrait de la ligne séparative sort donc du champ de la contrainte ; la proposition du voisin n’y entre que si elle porte sur un ouvrage assis sur la limite et destiné à séparer les deux fonds3.

Réponse

Hors du champ de l’article 663, oui : la mitoyenneté nouvelle est consensuelle et le refus tient2. Il s’ensuit que le voisin reste libre de construire sur son propre fonds, mais à sa seule charge et sans pouvoir imposer une copropriété. Dans le champ de l’article 663 — clôture édifiée en limite séparative, entre maisons, cours ou jardins, dans une ville ou un faubourg — non : la contribution peut être judiciairement imposée3, 4. Reste ouverte la question de savoir si le fonds considéré relève d’une ville ou d’un faubourg au sens du texte, point sur lequel l’article demeure muet.

  1. Code civil, art. 661 (version en vigueur depuis le 18 mai

    1. : « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le

    rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve. » Legifrance — LEGIARTI000006430052 ↩︎

  2. Cass. 3e civ., 30 juin 1992, pourvoi n° 91-11.311, rejet : « Attendu que le constructeur d’un mur séparatif ne pouvant contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté, le Tribunal, qui a relevé que M. X… avait pris l’initiative de faire construire un mur de clôture sans qu’ait été obtenu l’accord du propriétaire de la parcelle limitrophe, tant sur le principe de la construction que sur l’acquisition de la mitoyenneté, et qui en a justement déduit qu’il ne pouvait prétendre au remboursement de la moitié du coût de la construction, a légalement justifié sa décision. » Judilibre — JURITEXT000007029535 ↩︎ ↩︎

  3. Code civil, art. 663 (version en vigueur depuis le 21 mars

    1. : « Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et

    faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d’usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres. » Legifrance — LEGIARTI000006430068 ↩︎ ↩︎ ↩︎ ↩︎

  4. Cass. 3e civ., 19 mars 2008, pourvoi n° 07-10.287, cassation : « Vu l’article 663 du code civil ; Attendu que, dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins ; […] Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses propres constatations qu’aucune clôture n’avait été construite en limite de propriété, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Judilibre — JURITEXT000018397571 ↩︎ ↩︎